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[招考公告] 申论帮手,从怎么看到怎么做,希望能够帮助大家(三)

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3 重拳抑房价保障助安居——怎么解决住房问题

         一年一度的央视春晚,是亿万中国人除夕之夜的“盛宴”,而小品则
是最为人们津津乐道的“大餐”。2011年春晚的5个小品中,有两个说的都是房
子引发的故事:一个讲为争房子而假离婚;一个讲因买不起房而借房来结婚。春
晚小品集中“说房”,折射出高房价背景下人们对住房问题的广泛关注。
  住房乃民生之要,住有所居是每个家庭的殷切期盼。近年来,很多地方出现
了房价过高、上涨过快的现象,高房价成为时刻牵动人们神经、影响经济社会发
展全局的突出问题。党和政府高度重视,正以坚决的态度,出重拳抑制房价过快
上涨,大力度推进保障性住房建设,努力解决群众住房问题,让人们住有所居、
安居乐业。
  ◇调控初见效 目前房价依然高
  从2008年下半年开始,受国家房地产市场调控政策作用和国际金融危机的影
响,我国房地产市场一度出现“价跌量减”的局面。但2009年第二季度以后,房
价不但实现恢复性增长,且一路攀升,超过金融危机前的最高价。当年全国商品
住宅平均价格涨幅达24.7%,远超过居民收入8.8%的增幅。一些大城市房价—收
入比超过10,房价—租金比低至1∶500以下,远超出通常认可的合理范围。
  深度解读
  房价—收入比
  指住房价格与城市居民家庭年收入之比,反映的是居民家庭对住房的支付能
力和负担程度。通常认为,房价—收入比在3—6之间为合理区间。
  房价—租金比
  指每平方米月租金与每平方米房价的比值,是衡量房地产市场泡沫的重要指
标之一。通常认为,比值低于1∶300就意味着房地产泡沫已经出现。
  面对一路攀升的房价,党和政府及时“出拳”,陆续推出一系列政策措施,
加以强力调控。
  2010年1月7日, 国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的
通知》,被称为“国十一条”;
  2010年4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知
》,被称为“新国十条”;
  2010年9月29日,按照国务院部署,住房和城乡建设部等八部委出台五项调
控政策,被称为“九月新政”;
  2011年1月26日,国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作
有关问题的通知》,被称为“新国八条”。
  政策传真
  “新国八条”出硬招、实招强力调控房地产市场
  ◎落实地方政府责任,切实将房价控制在合理水平,合理确定本地房价控制
目标;
  ◎加大保障性安居工程建设力度,逐步扩大保障覆盖面,增加公租房供应;
  ◎调整完善相关税收政策,个人购房不足5年转手,按销售收入全额征收营
业税;
  ◎强化差别化信贷政策,购买第二套住房首付款比例不低于60%;
  ◎增加土地有效供应,2011年商品房供地原则上不低于前两年年均供应量;
  ◎合理引导住房需求,主要城市要从严制定和执行限购措施;
  ◎落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;
  ◎坚持和强化舆论引导,引导居民从国情出发理性消费。
  短短一年, 出台如此密集的调控政策确实罕见, 且力度不断加大、频频加
码: 二套房首付比例从40%提高到50%,再到60%;从提出可视情况采取住房限购
措施,到明确部分城市必须限购, 再到严格限购数量;从大幅提高三套房贷款
门槛,到暂停发放三套房贷款……可谓“没有最严,只有更严”。各地也根据中
央精神,出台具体调控措施,遏制房价过快上涨。
  如此强力的调控,成效到底如何呢?应该说,调控取得了一定成效。
  房价快速上涨势头得到初步遏制。据国家统计局统计,2010年70个大中城市
新建商品住宅销售价格同比涨幅4月份曾达到12.8%的高点,此后逐月下降,年末
回落到6.4%。2011年以来,房价环比下降和涨幅回落的城市数量不断增加,6月
份北京新建商品房价格环比下降7%。
  投机投资性需求得到抑制。由于信贷“口袋”不断收紧、许多城市采取住房
限购措施等原因,投机投资性购房空间被压缩,相当一部分炒房资金撤离房地产
市场,限购城市外地居民购房比重下降明显,自住性购房比例增大。
  权威声音
  采取坚决措施抑制房价过高过快上涨
  姜伟新(住房和城乡建设部部长):部分城市房价过快上涨是当前房地产市
场的突出问题,要认真贯彻落实中央的房地产调控政策,采取坚决措施抑制房价
过高过快上涨。同时,“十二五”时期,国家将进一步加大保障性住房建设力度
,争取到“十二五”末,基本解决城镇低收入家庭的住房困难,改善部分中等偏
下收入家庭的住房条件。
  保障房建设明显提速。2010年全国各类保障房和棚户区改造住房开工590万
套,基本建成370万套,创历史之最。这对解决中低收入家庭住房困难、稳定市
场预期发挥了重要作用。
  黑龙江省齐齐哈尔市大力推进棚户区改造
  2005年开始,东北三省在实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工
程。2008年以来,齐齐哈尔市共改造棚户区362万平方米,近5万户居民喜迁新居
。齐齐哈尔确立“政府主导、市场化运作”的改造模式,对于不具备商业开发价
值的棚户区,由政府直接承担改造任务;对于有商业开发条件的棚户区,采取招
、拍、挂方式整体出让,开发企业作为承建主体。目前,棚户区居民住房建筑面
积从原来的人均7.5平方米增加到18.3平方米。
  尽管如此,在很多普通家庭看来,房价依然过高,买房依然困难。目前,大
部分城市的房价不仅没有像很多人期待的那样“应声而落”,反而仍在上涨。
2011年6月,与前一月份相比,70个大中城市中仍有44个城市新建商品住宅价格
上涨;与上一年同期相比,仍有67个城市新建商品住宅价格上涨。同时,受大城
市严厉限购等政策的“挤压”,房价“涨潮”正迅速向中小城市转移。如北京实
行“限购令”的当月,河北燕郊、三河等地某些楼盘就从每平方米7000元飙升至
1万元。
  对此,2011年7月12日召开的国务院常务会议明确指出,当前房地产市场调
控正处于关键时期,部分城市房价上涨压力仍然较大,强调要坚持调控方向不动
摇、调控力度不放松,不断巩固和加强调控效果。住房和城乡建设部等部门也明
确表示,将坚定不移地加强房地产市场调控。
  同时也要看到,“住房难”绝不仅是住房领域的问题,而且是经济社会发展
中诸多矛盾和问题的综合反映,涉及城镇化发展、收入分配格局调整、财税制度
完善、消费结构升级等问题。因此,需要多管齐下、多措并举。住房制度改革以
来的实践说明:解决住房问题,国家统建、福利分配的老路走不通,完全靠市场
也不行。必须坚持“两条腿”走路,一方面抓好房地产市场调控,一方面加大住
房保障力度,形成政府保障和市场机制相结合的住房供应体系。
◇ “重药”降“虚火” 坚定不移控房价
  2011年1月27日,“新国八条”发布的第二天,上海、重庆两地房产税改革
试点的“靴子”,在各种猜测声中同时落地,引起广泛关注。房产税一直被许多
人视为市场调控的“杀手锏”,两市试点成效究竟如何,还需时间检验。但国务
院同意试点并表示将在总结经验基础上逐步在全国推开,表明了中央加强房地产
市场调控的目标是明确的,决心是坚定的。
  权威声音
  地方政府对房地产市场调控不要观望
  穆虹(国家发展改革委副主任):当前,我国各地调控房地产市场的任务十
分艰巨,但中央的态度是很坚决的。现在,有些地方还持观望态度,希望各地不
要抱不切实际的幻想,要切实抓好房地产市场的调控工作。
  房地产市场是城镇住房供应的主渠道,加强市场调控、使房价保持在合理价
位,是解决城镇居民住房问题的迫切需要。目前,城镇化快速发展带来的新增需
求强劲,城镇居民的改善性需求不断加大,投机投资性需求仍在伺机而动,再加
上房地产市场制度不完善等原因,稳控房价还面临较大压力,调控效果还有待巩
固和加强。
  因此,必须施“重药”降“虚火”,坚定不移抓好各项政策措施的落实,把
调控进行到底。目前最关键的,就是坚决贯彻落实好“新国八条”精神,努力巩
固和扩大前一时期调控的成果,努力实现市场供求总量基本平衡、结构和价格基
本合理的目标。
  货币“闸门”要收紧。由于前两年货币政策相对宽松,市场流动性充足,大
量资金流向房地产市场,推动了房价高涨。2011年我国的货币政策由“适度宽松
”调整为“稳健”,截至7月上旬,央行已连续6次上调人民币存款准备金率、3
次加息。应继续灵活利用各种货币政策工具,加强流动性管理,改善房价稳定的
货币条件。
  投机投资要“退烧”。随着人们财富的增加,投资需求日益旺盛,但投资渠
道偏少,在房价持续走高的预期推动下,很多人加入“炒房大军”,成为房价上
涨的重要“推手”。稳房价就必须坚决抑制投机投资性需求。继续强化差别化信
贷政策,严格执行二套住房首付比例60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的要求
,提高二套房贷款门槛。调整税收政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,
统一按其销售收入全额征收营业税,增加交易成本。还应从严执行限购措施,已
实施限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二、三线城市也
要采取必要的限购措施,压缩投机投资空间,合理引导住房需求。
  有效供给要增加。供需矛盾突出是房价上涨的一个重要原因。因此,在对不
合理需求做“减法”的同时,还应在供给上做“加法”。应努力增加中低价位、
中小套型普通商品住房的供应,加快普通商品住房的土地投放,保证住房建设进
度。完善土地出让方式,推广“限房价、竞地价”方式,改变单纯的“价高者得
”,防止地价助推房价。
  专家点评
  限购措施是必要的
  秦虹(住房和城乡建设部政策研究中心副主任):应当承认,限购肯定是行
政手段,但在经济手段效果有限、而房地产市场有异动的情况下,需要采取必要
的行政手段干预。不仅能起到遏制房价过快上涨的作用,对家庭收入分配也能起
到一定调节作用。避免有钱人买多套房,越来越富有,而没钱的人一套房也买不
起。在房价上涨压力较大的城市,还有必要继续采取限购政策,来弥补现有经济
手段的不足。
  市场监管要强化。一些开发企业和中介机构散布虚假信息、捂盘惜售、哄抬
房价,坑害购房者。应进一步加大市场监管力度,严肃查处各类违法违规行为。
完善房地产市场统计、分析和监测制度,及时向社会公开信息,稳定市场预期。
2011年3月,国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》,要求在规定时间内
一次性公开全部销售房源,明码标价对外销售,实行一套一标价。6月,国家发
改委对违反明码标价规定的12家企业进行了处罚。这对打击价格欺诈、坐地起价
将起到积极作用。
  促进房地产市场健康发展,既要针对当前也要着眼长远。应在落实好现有政
策的同时,研究储备新的调控措施。特别是要建立稳定房价长效机制,比如完善
财权与事权相匹配的财税体制,阻断地方政府“以地生财”的动力;完善和推广
房产税政策,抑制不合理需求;等等。
  专家点评
  尽快开征房产税
  贺铿(全国人大财经委副主任):尽快开征房产税,增加住房保有环节的成
本,可以有效遏制投机。同时,又可以让大量空置房进入二手房市场和租赁市场
,缓解总体供需矛盾。根据各国的经验,房产税是政府稳定房地产市场的重要经
济手段。
◇保障更给力 安居梦圆“暖心巢”
  “住保障房,圆安居梦,暖百姓心。”近年来,随着保障性安居工程的推进
,一片片棚户区得到改造,一幢幢公租房拔地而起,一批批中低收入家庭喜迁新
居。“十一五”期间,有1500万户家庭从中受益,很多人亲切地把保障房称作“
阳光下的暖心巢”。
  住房制度改革以来,很多城镇居民通过市场渠道解决了住房问题。但商品住
房价值量巨大,低收入家庭甚至一些中等偏下收入家庭经济能力弱,不具备在市
场上购房或租房的条件。他们的住房问题,需要通过政府保障和支持来解决。对
中低收入住房困难家庭实行 “托底”,这不仅是国际上的通行做法,也是市场
调控的有力砝码,有助于分流商品住房市场需求,稳定群众住房消费预期,对市
场起到“镇静剂”的作用。
  保障性安居工程是“十二五”时期保障和改善民生的标志性工程。今后5年
,我国将新建保障房和棚户区改造3600万套,覆盖面将提高到20%左右。按照一
家三口计算,意味着将解决1亿多人的住房问题。2011年将开工建设1000万套,
比2010年增加72%,截至6月底,全国保障性住房新开工超过500万套,超过全年
目标任务的50%。眼下,各地正按照中央部署,坚决打好住房保障这场“硬仗”

  重庆市大力推进公租房建设
  2010年重庆市开工建设了1300多万平方米公租房,2011年将开工建设1350万
平方米。
  保基本需求。住房保障,重点是保障群众基本住房需求。我国土地等资源相
对不足、生态环境脆弱,需要住房保障的对象又比较多,必须从国情国力出发,
提供户型小、功能齐、质量可靠的住房。应在小空间里面做大文章,努力提高设
计水平,合理配置住房内部空间,充分考虑群众实际生活需要,保证必备的居住
功能,创造安全、适用、健康的居住环境。
  保土地供应。“万丈高楼平地起”,建房首先要有地。近年来,各地在保障
房土地供应方面下了不少功夫,如广东首创保障房用地单独储备制度;北京通过
划拨和商品房配建等方式,2010年供应保障房用地超过住宅用地供应量的一半。
必须坚持民生优先,切实落实保障房建设土地供应政策,对保障房用地应实行划
拨等多种方式,在新增建设用地年度计划中进行单列,做到应保尽保,把宝贵的
资源用在“刀刃”上。
  权威声音
  确保保障性住房用地供应
  徐绍史(国土资源部部长):要确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小
套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,确保2011年1000万套保障
性住房用地供应。
  保资金到位。大手笔的保障房建设,离不开大手笔的资金投入。完成2011年
保障房建设任务,需要1.3万亿—1.4万亿元投资。中央财政将安排补助资金1030
亿元,比2010年增长34.7%。地方政府也应加大支持力度,落实税费减免政策,
确保将住房公积金增值净收益和不低于10%的土地出让净收益用于保障房建设。
同时,探索利用住房公积金贷款支持、银行贷款、社会资金参与等方式,确保资
金落实到位。
  青岛市吸引社会资本参与公租房建设
  2011年3月,总建筑面积24万平方米的青岛市辛安公租房项目开工。工程总
量的3/4由民营公司承建。该项目通过租金回报、租售商铺等形式,使投资者有
稳定回报。同时,青岛市还将在公租房小区中增加配建经济适用房和限价商品房
数量,这两种保障房获取回报较快,能增加公租房的投资吸引力。此外,青岛市
还坚持在商品房小区中配建公租房等保障房,并作为土地出让的附加条件写入出
让协议。
  保分配公平。这是安居工程的“生命线”。如果该保障的“落了空”,不该
保障的“搭便车”,就会事与愿违,甚至造成新的不公和社会矛盾。必须从准入
标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制定一整套制度,实行保障房源、
分配过程、分配结果三公开,接受人大代表、政协委员、新闻媒体和人民群众全
过程监督,避免暗箱操作。做好人口、住户、房屋、收入、就业等方面的基础工
作,掌握基本情况,严防不符合条件的家庭混进来,让符合条件的家庭真正受益

  江西省确保保障房分配公平
  江西省在保障房分配时“统一摇号、公开销售、电视直播、全省公证”,以
确保公平。
  此外,中央有关部门和各地政府针对保障房建设进度、工程质量、配套设施
建设、运营管理等,出台了一系列具体政策措施。可以相信,这一民生工程、民
心工程,将使更多的家庭住进“暖心巢”。
  深度解读
  目前我国保障性住房的种类
  公共租赁房:实行政府主导、社会参与,以略低于市场价格出租,主要解决
城镇中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员等“夹心层”的阶段性住房
困难。这将成为今后保障性住房的“主力军”,在保障房中的比例将大幅度提升

  廉租住房:由政府投资,以低租金出租给城镇人均建筑面积13平方米以下的
低收入家庭(经济发达的城市面积标准略高)。
  经济适用住房:由政府组织、社会投资建设,按照保本微利原则出售给符合
条件的家庭。购房人拥有有限产权,购房满一定年限可上市出售,政府优先回购

  限价商品房:面向符合条件的中等偏下收入家庭销售。在土地招标出让时限
定套型结构、销售价位。
  棚户区改造:对老工业基地和林区、垦区、矿区集中连片棚户区进行改造。
◇政策重落实 地方政府须尽责
  2011年4月10日至21日,国务院派出8个督查组,对北京、上海等16个省区市
房地产市场调控、保障性安居工程建设等情况,进行了专项督查。这是近年来中
央针对住房问题进行的规格最高、决心最大的一次督查行动,是督促地方政府落
实中央精神、切实履行职责的重要举措,社会各界给予了充分肯定和高度关注。
  对于解决住房问题,中央的态度是坚决的,要求是明确的,但具体落实还在
地方政府。地方政府作为房地产调控政策的执行者,作为保障性住房建设的组织
者,肩负着重要职责。中央的政策措施能否“落地”、“开花”,关键在于地方
政府的决心和力度。不可否认,一些地方政府从土地财政中尝到巨大甜头,过度
依赖房地产发展拉动经济增长,对调控不想动真格,对保障房不愿真投入。这也
是一些地方调控效果打折扣、房价过快上涨的重要原因。
  为此,中央明确提出,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、
城市人民政府抓落实的工作责任制。各地应切实把思想统一到中央部署上来,不
折不扣地把中央确定的各项政策措施落到实处,以稳控房价、加大住房保障的实
际成效取信于民。
  山西省创新举措解决保障房建设面临的资金、土地和项目审批等问题,加快
建设进度。截至2011年6月底,全省新建设城镇保障性住房已达265782套,开工
率为全年任务的88.5%。
  认识到位。工作到位,首先是思想认识到位。应充分认识到,高房价不仅加
重了当地群众的住房负担,影响当地民生的改善,而且不利于地方经济结构调整
,不利于经济持续健康发展,甚至会影响当地社会和谐稳定。应清醒地看到,对
稳控房价、加快住房保障,百姓翘首以待,全社会高度关注,丝毫不能放松、不
能懈怠。应真正把解决住房问题作为关系经济社会发展全局的一件大事来看,作
为政府的一项重要职责来抓,牢固树立抓不好房地产市场调控和保障房建设就是
失职的思想,切实高度重视、负起责任。
  明确任务。对于市场调控和住房保障,中央都提出了十分明确的目标和要求
,特别是提出了许多硬指标、硬任务。比如,“新国八条”要求各地第一季度公
布年度房价控制目标,要求2011年商品住房用地供应不得少于前两年年均实际供
应量;以签订目标责任书的形式,明确了各地保障房建设的规模和进度;等等。
各地要按照中央要求,结合本地实际,进一步明确和细化房地产市场调控目标和
措施,明确保障房建设的计划和进度,并公之于众,接受社会监督。
  狠抓落实。解决住房问题,不能“雷声大、雨点小”,更不能“纸上谈兵”
。要把确定的任务目标层层分解,一项一项抓落实,一抓到底,毫不放松。在房
地产市场调控方面,严格执行“新国八条” 的规定, 从严把握和执行房价控制
目标, 从严执行信贷、税收、住房限购政策,尽早使房价回归合理水平, 兑现
对社会的承诺。对住房保障,应按照中央确定的任务,确保2011年11月底以前全
年任务全部开工,主体结构完工的要占到1/3以上,让困难群众早得实惠。针对
资金问题和一些地方出现的建筑质量问题,要切实加大投入力度,拓宽筹资渠道
;在设计、建材、施工等各个环节严格把关,确保建筑质量不打折扣。
  北京市成立保障房建设投资中心解决筹资难题
  为顺利完成“十二五”时期100万套保障性住房建设收购任务,加快公租房
的发展,解决资金难题,2011年6月30日,北京市政府正式成立保障性住房建设
投资中心,注册资本金100亿元,由市财政以货币形式出资,是目前国内规模最
大的保障房建设投资公司。在保障房建设中,该中心可通过借贷、发行企业债券
等方式,确保北京市“十二五”时期100万套保障房建设资金到位。
  严格问责。责任是压力,也是动力。考核问责是确保完成任务的重要抓手。
必须强化责任制,进一步完善巡查、考评、约谈和问责制度。对稳定房价、推进
保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要对地方负责人进行约谈,
直至追究责任。省级人民政府也应建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房
价工作的约谈问责机制。
◇观念需转变 量力而行谋安居
  安居才能乐业,安居才能安心。如何实现“安居梦”?租房还是买房?靠“
啃老”还是靠自己?先成就事业还是先买房子?这让许多人特别是年轻人纠结。
  有人说,“有自己的房才算有家”,“宁可当‘负翁’也要咬牙买房”,“
现在不买,以后更买不起”;也有人说,“不能把人生困在一所房子里”,“租
房未必不安心,‘裸婚’也能很幸福”。
  这些说法似乎“公说公有理,婆说婆有理”,到底应如何选择?
  就整个社会来讲,应该看到,我国是一个人口众多、土地相对不足的国家,
是一个人均收入仅居世界100位左右的发展中国家。面对这样的国情,应该倡导
树立适度、合理、节约的住房观念。
  就家庭和个人来讲,应量力而行,不盲目攀比、放大住房预期。特别是刚踏
入社会的年轻人,不应过早把自己“拴”在房子上,“先租后买、先小后大”未
尝不是好选择。
  但现实中,“超前购房”、“低龄购房”、“攀比购房”现象十分普遍。据
调查,北京首套房贷款者的平均年龄只有27岁,比很多发达国家首次购房者平均
年龄小很多。这给市场和个人都带来了一定风险。它使大量购房需求提前释放,
加剧了住房供求矛盾,加剧了房价上涨压力。同时,也使很多人成为“房奴”,
背负沉重的经济负担和精神压力,生活质量和幸福感大大下降。
  深度解读
  世界一些国家和地区的住房状况
  ◎日本、德国首次购房人平均年龄为42岁,法国为37岁,美国也在30岁以上

  ◎德国租房者占多数,有60%左右的居民租房,其中年轻人77%左右为租房族
。德国《民法典》等法律对房租价格进行管理和约束,特别侧重对房客利益的保
护,规定房东不得随意涨房租。
  ◎新加坡80%的人口居住在政府组织建设的“组屋”内。
  ◎香港四成人租房住:29%的人租住政府公屋,11%的人租住私人物业。
  ◎超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子。
  这种情况是多种原因造成的。一方面,受我国置家业、传家产的传统文化影
响。另一方面,更是客观现实下的无奈选择:房价上涨快,让人们担心“越晚越
买不起”,造成“恐慌性购房”;房屋租赁市场不规范,房主随意涨价、被迫频
繁搬家,使租房很折腾、很费心;保障房覆盖面有限,很多人享受不到,只能通
过市场渠道购房。
  理性消费,不仅需要居民转变观念,更需要国家创造良好环境。应通过加强
市场调控,使房价保持在合理水平,稳定市场预期,避免造成群众心理恐慌。加
大公租房供应量、扩大覆盖面,为刚工作的年轻人提供价格较低、可以长期租住
的房子。还应规范、发展租赁市场,让人们有更多稳定、价格合理的房子可租。
不久前,住房和城乡建设部出台了《房地产经纪管理办法》和《商品房屋租赁管
理办法》,将加强对出租房、中介机构和中介人员的管理。此外,还应加强舆论
引导,防止虚假信息误导群众。
  古人讲,“宅者人之本”、“人因宅而立”。住房是人的生存之所,发展之
基。解决好住房问题是群众的一大需求、一大期盼,也是党和政府的一大牵挂、
一大责任。随着住房体制机制和政策体系的不断完善,住房问题必将得到更好解
决,千万个家庭的安居之梦必将逐步变为现实。
  相关链接
  《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,《
人民日报》2011年1月28日。
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